L’inscription d’un loyer théorique dans le bilan comptable pour les sociétés étrangères détenant un bien immobilier en France
A titre liminaire, il est rappelé que ce présent article est destiné aux sociétés de droit étranger détenant un bien immobilier en France.
Pour rappel, si une société de droit étranger (ex : une LLC de droit anglo-saxon, soumise à l’impôt sur les sociétés au Royaume-Uni) possède un bien immobilier en France, cette dernière sera soumise à certaines obligations fiscales dans certains cas.
En présence d’une société de droit étranger dont la forme juridique en fait une société commerciale (ex. précité), si cette société détient et « exploite » un bien immobilier en France, elle sera assujettie à l’IS (Impôt sur les sociétés) en France au regard de sa forme juridique.
Ceci peu importe son objet, tel que le rappelle l’article 206 du Code Général des Impôts.
Ce dernier évoque notamment les types de sociétés qui, sauf option particulière, seraient soumises à l’Impôt sur les Sociétés au regard de leur forme juridique (société de capitaux). A titre non exhaustif il sera cité : les SA (Sociétés Anonymes), les SAS (Sociétés par Actions Simplifiée), les SARL (Sociétés à responsabilité limitée),
Pour en revenir à notre exemple, qui concerne un grand nombre de nos clients, si nous prenons le cas d’une LLC de droit anglo-saxon et au regard de la forme juridique de cette société, nous pourrions l’assimiler à une SARL française.
Dès lors si cette société de droit étranger possède et « exploite » un bien immobilier en France, cette dernière devrait être soumise à l’impôt sur les sociétés en France. Mais à quel titre ?
Nous avons volontairement souligné le terme « exploité » (cf. supra) puisque peu importe que cette société effectue une activité commerciale (ex : location meublée) ou mette simplement à disposition ce bien immobilier (même à titre gratuit) à l’égard des associés de cette société.
Dans les deux cas, la société devra le déclarer et le reporter sur sa déclaration fiscale n°2065 (avec ses annexes), qu’elle devra déposer chaque année. Ceci qui implique que cette société ait un bilan comptable portant sur la partie française de « l’exploitation ».
Mais attention, une différence survient si la société effectue des locations meublées, pas de difficultés, elle effectue des prestations de services, c’est indiqué dans le bilan (notamment dans le compte de résultat) et contribue à déterminer le montant du CA (Chiffre d’Affaire), cette règle comptable ne pose pas de difficulté, mais toutefois et c’est le cas de beaucoup de nos clients, mais lorsque le bien immobilier est détenu par une société commerciale par sa forme et que cette dernière n’exploite pas réellement le bien mais le met uniquement à disposition gratuite des associés, bien souvent ces derniers oublient d’inscrire un montant de loyer théorique dans le bilan comptable.
Or, en présence d’une société commerciale, cette dernière doit avoir une activité commerciale, peu importe que cela ne soit pas réellement le cas, il faut reporter ces avantages en nature attribués aux associés, alors là il existe différente façon : ex : inscrire un montant de loyer théorique dans le compte de résultat ou alors reporter dans la liasse fiscale dans la partie « résultat fiscal » : le montant des rémunérations et avantages personnels non déductibles, le cas échéant on vous fera l’économie de vous développer certaines spécificités comptables, ce qu’il faut cependant garder en mémoire, c’est que même si ce n’est pas une « exploitation commerciale », les revenus mêmes non perçus qui auraient normalement dû être perçus doivent être déclarés, malheureusement beaucoup oublie cela, ce qui peut amener à une vérification ou à un contrôle de la comptabilité de la société. (https://attorney-counsel.com/accounting-audits/)
Donc, prudence pour les associés/membre de la direction de sociétés commerciales de droit étranger possédant un immeuble en France, ce n’est pas parce que ce bien n’est pas exploité, qu’il ne faut pas pour autant reporter un montant de loyers/rémunérations théoriques, sur lequel vous serez imposé.
Nous comprenons qu’il est très compliqué pour certains de comprendre ce « mécanisme », pour beaucoup nous sommes face à une extravagance fiscale, si vous souhaitez en faire part à l’administration fiscale, soit, mais cette dernière n’hésitera pas à vous opposer que « L’administration fiscale peut estimer qu’il doit être tenu compte pour la détermination du bénéfice passible à l’impôt sur les sociétés en France, des profits ou revenus des immeubles situés en France figurant à l’actif d’une entreprise dont le siège est situé hors de France non seulement lorsqu’elle exerce une activité habituelle en France mais également lorsqu’elle n’exerce aucune activité habituelle dès lors qu’elle est passible à l’impôt sur les sociétés sur ses profits ou revenus à raison de sa forme ou du caractère lucratif de l’opération en application de l’article 206 du CGI. »
De plus, il ressort de la jurisprudence du Conseil d’État (CE en date du 16 avril 1980, n°10828 ; CE en date du 14 octobre 1988, n°61718 ; CE en date du 26 avril 1972, n°81219) que lorsqu’un bien immobilier est inscrit à l’actif d’une exploitation et fait l’objet d’une utilisation privative par l’exploitant ou ses associés, à la suite notamment d’une mise à disposition gratuite ou partiellement gratuite, une somme égale au montant du loyer que l’entreprise a renoncé à percevoir doit en principe être inscrit parmi les bénéfices imposables.
Concernant la détermination du montant des revenus locatifs que la société aurait normalement dû recevoir, l’administration fiscale précise qu’il existe 2 méthodes pour déterminer la valeur locative réelle d’un immeuble :
Méthode n°1 : Il s’agit de la méthode de comparaison, ceci implique que l’administration fiscale dispose pour le même type d’exploitation des éléments de comparaison, portant sur la même période.
Méthode n°2 : S’il n’existe pas de terme de comparaison similaire, la valeur locative est établie par rapport d’une part à la valeur vénale de l’immeuble et d’autre part à l’application d’un rendement locatif sur la valeur vénale.
A noter que pour l’application de cette seconde méthode, le taux de rentabilité appliqué à la valeur vénale du bien immobilier est généralement compris entre 3 % et 7 %, tel qu’il en ressort de la jurisprudence du Conseil d’État (CE en date du 3 mai 1989, n°78223 ; CE en date du 12 novembre 1990 n°71047).
Évidemment, un garde-fou existe toujours, il faut regarder le pays où se situe le siège social de la société afin de vérifier si ce dernier a conclu avec la France une convention fiscale afin de vérifier que la France est en droit d’imposer « ces revenus ou profits ».
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