L’IFI, grande réforme de l’année 2018, venue remplacer l’ISF « Impôt Solidaire sur la Fortune » concerne tous les contribuables (personnes physiques), dont le patrimoine taxable (que l’on va définir plus tard) est supérieur à 1,3 millions d’euros, nous vous rappelons que les seuils de l’IFI et de l’ISF sont inchangés.
Tous les contribuables ne sont pas soumis à la même obligation fiscale, selon que leur résidence fiscale soit établie en France ou à l’étranger et cela en application de l’article 4 A du CGI.
Pour les redevables fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI) l’obligation fiscale est illimitée, ils seront donc imposés sur tous leurs biens et droits immobiliers détenus en France et à l’étranger. Toutefois il existe une mesure de faveur pour les nouveaux résidents français qui viennent de s’établir en France ne seront pas soumis à l’IFI sur les biens qu’ils détiennent à l’étranger et cela durant les 5 années suivants leur établissement en France.
Pour les non résidents fiscaux français, ceux-ci sont soumis à une obligation moindre puisque ceux-ci ne sont imposables que sur les biens et droits immobiliers possédés en France.
Evidement tous les contribuables, résidents ou non résidents en sont pas concernés par l’IFI seuls les contribuables dont le patrimoine taxable est supérieur à 1,3 millions sont concernés par cette mesure.
Une particularité a été introduite pour les non-résidents c’est que ceux-ci ne seront pas soumis à l’IFI sur les parts et valeurs de leurs titres représentatifs des immeubles lorsque la société est propriétaire d’un bien hors de France ou lorsque la société détient des participations dans d’autres sociétés elles-mêmes propriétaire hors de France.
Quels sont les biens imposables ?
L’IFI est normalement dû sur l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au redevable au 1er janvier de l’année d’imposition.
Le Code Général des Impôts (ci-après dénommé CGI) n’a pas donné une définition de ce qu’il entend par biens et droits immobiliers soumis à l’IFI .
Cependant grâce à la doctrine administrative nous comprenons qu’il s’agit :
- Des immeubles non bâtis : terres agricoles, bois et forêts, landes et terrains à bâtir ;
- Des immeubles bâtis : qu’elle qu’en soit l’affectation (usage d’habitation, ou usage professionnel)
- Des immeubles en cours de construction ;
- Des droits réels immobiliers : usufruit, droit d’usage, droit au preneur d’un bail à construction.
Peuvent être pris en considération dans l’assiette taxable de l’IFI : les contrats de crédits bail ; de location-accession ; l’immobilier détenu au travers d’organisme de placement collectif ou via un contrat d’assurance rachetable, ainsi que les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale.
Concernant la délicate question des parts ou actions de sociétés détenant directement ou indirectement des biens immobiliers détenus par le redevable de l’IFI.
L’alinéa 2 de l’article 965 du CGI prévoit l’imposition des parts et actions de sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeurs représentants des biens ou droit immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou organisme.
Nous pourrons vous apporter des précisions sur comment définir cette fraction de la valeur des titres représentative du patrimoine
Pour précision les biens et droits immobiliers possédés au travers d’une société ou d’un organisme sont de même nature que les biens et droit immobiliers évoqués plus haut.
Il n’y a pas de distinction à faire selon la nature de la société détenant ces titres (SCI, SARL, SA, SAS) ni même de différenciation selon son régime fiscal (IR/IS).
Il faut savoir que les redevables détenant moins de 10% du capital de la société propriétaire de biens et droits immobiliers en France, n’auront pas à soumettre ces 10% à l’IFI si cette société exerce une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole, libérale et que le redevable n’exerce aucun moyen de contrôle sur cette société.
Il faut savoir que l’immobilier professionnel est toujours exclu de l’IFI , lorsque ces actifs immobiliers sont affectés à l’activité professionnelle. Donc tous les biens et droits se rattachant à l’activité professionnelle (activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale) sont expressément exclus. Du coup une société permettant la gestion de son patrimoine privé c’est imposable à l’IFI et cela même en cas de location nue (sauf cas spécifique), de même qu’une société ayant une activité commerciale mais possédant des immeubles non affectés à l’activité professionnelle, pourra être imposée sur la fraction de la valeur des titres représentative du patrimoine
Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelles de la société ne sont les seuls biens exclus de l’assiette taxable de l’IFI .
Les biens et droits immobiliers affectés à l’exploitation individuelle sont aussi exonérés d’IFI quand 3 conditions sont réunies :
- l’activité est exercée à titre principale, (dont on retire la majorité des revenus du foyer fiscal)
- l’activité est exercée par le propriétaire du bien ou son conjoint (marié ; pacsé),
- les biens sont affectés à l’activité professionnelle.
De ce fait en connaissant les biens immobiliers qui seraient inclus dans l’assiette taxable de l’IFI et ceux qui en seraient expressément exclus il convient de s’interroger sur la valeur prise en considération.
Normalement il faut prendre la valeur vénale du bien, cela doit correspondre à un prix normal qu’un acquéreur serait prêt à payer pour acquérir le bien ou le droit.
Il n’existe pas de méthode imposée, évidemment si on n’arrive pas à déterminer la valeur vénale du bien on pourra toujours utiliser la méthode de la comparaison, méthode très plébiscitée par l’administration fiscale.
Cette évaluation doit se faire au 1er janvier de l’année d’imposition.
Concernant les biens détenus par une société dans ces cas là on va utiliser la méthode de la comparaison. (Des logiciels sont prévus pour ça : PATRIM ; immobiliernotaire.fr).
Sur la valeur obtenue, il faudra prendre en considération les possibles servitudes grevant ces droits ou ces biens immobiliers ainsi que les démembrements possibles (usufruit, nue-propriété, indivision), mais aussi grevés de divers droits (bien en location, bien avec une inscription hypothécaire, réserve d’acquisition pour cause d’utilité publique).
Par ailleurs il est admis dans la pratique d’appliquer une réduction sur la valeur des parts de sociétés possédant des biens immobiliers pour cause de non-liquidité, cela est une tolérance et doit donc être appliqué avec prudence.
Outre la valeur des actifs taxables il faudra prendre en considération la valeur du passif déductible.
Le I de l’article 974 du CGI énumère les 5 grandes catégories de dépenses susceptibles de créer des dettes déductibles de l’IFI lorsque ces dépenses restent à régler ou ont étés financés par un emprunt :
- Les dettes afférentes aux dépenses d’acquisition de biens et droits immobiliers (dépenses pour l’acquisition du bien mais aussi pour le financement de celui-ci tels que les droits de mutation à payer) ;
- Les dettes afférentes aux dépenses de réparation et d’entretien ;
- Les dettes afférentes aux dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- Les dettes afférentes aux impositions dues à raison de ces biens (est expressément exclu les impositions dues à raison des revenus générés par les propriétés à savoir l’IR et la taxe d’habitation) c’est limité à la taxe foncière, à l’IFI ;
- Les dettes afférentes aux dépenses d’acquisition de parts ou actions.
La déduction de ces dépenses est elle aussi conditionnée, pour être déductible la dette doit :
- Etre effectivement supportée par le redevable au 1 er janvier de l’année d’imposition (par le contribuable ou par conjoint, ou époux, son enfant mineur) cela suppose donc que la dette doit être supportée par l’un des membres du foyer fiscal ;
- Etre justifiée (en cas de contrôle le contribuable doit pouvoir justifier de cette dette par tout acte, par exemple un contrat de prêt).
A titre d’exemple sont déductibles : les emprunts bancaires pour l’acquisition de biens immobiliers, ainsi si un redevable supporte un emprunt immobilier celui-ci pourra déduire au 1er janvier :
- Le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- Les intérêts échus et non payés au 1 er janvier ;
- Les intérêts courus au 1er janvier.
Pour être déductibles les emprunts doivent répondre à un régime plus restrictif que celui connu précédemment, certaines dettes ne sont plus déductibles et d’autres sont encore déductibles mais doivent répondre à des régimes stricts (ex :cas des les dettes contractées par le redevable lui-même auprès de son conjoint ou auprès d’une société contrôlée par un membre du foyer fiscal ; cas des emprunts souscrits auprès de personne proche (enfants majeurs, ascendants, collatéraux) ou souscrits auprès d’entité contrôlées par le groupe familial,…)
Concernant les prêts in fine et c’est la grande nouveauté de cette année, la loi vient limiter le montant de la dette déductible au 1er janvier de l’année d’imposition à hauteur de la différence entre le montant total de l’emprunt et une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’année écoulées depuis le versement du prêt est divisé par le nombre d’année total de l’emprunt.
Pour comprendre cela je renvois au développement ci-après :
Les prêts in fine sont considérés comme amortissables aujourd’hui, « Les dettes mentionnées correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat contractés pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt », précise l’article 31 de la loi de finances pour 2018. »
Développement : normalement si un prêt in fine est pris sur 10 ans par exemple, cela fera une déduction de 10% chaque année (Pourquoi 10% ? car 10 x 10 = 100 soit la totalité)
Donc par exemple le contribuable avait un bien dont la valeur nette taxable était de 5 millions, il faisait un emprunt de 5 millions sur 10 ans, la première année son bien vaut 5 millions, le passif déductible c’était : 5 millions – (10% de 5 millions) soit 4,5 millions, il ne restait qu’un demi million à déclarer pour l’IFI.
Pour tous les contrats qui ne prévoyaient pas de terme de remboursement, la loi est venue là aussi retoquer ce point puisque désormais les contrats de prêts passés pour une durée indéterminée seront considérés comme prenant fin au bout de 20 ans (à compter de l’octroi de l’emprunt).
Par ailleurs la loi prévoit une limitation du montant des dettes déductibles, en effet lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers dépassent 5 millions d’euros et que le montant total des dettes admises excède 60% de cette valeur, le montant des dettes dépassant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50% de cet excédant. Cette limitation concerne toutes les dettes citées aux I, II et III de l’article 974 du CGI. Sont cependant exclues de ce plafonnement les dettes dont le redevables peut justifier qu’elles n’ont pas été passées dans un objectif principalement fiscal.
Attention car là on utilise le terme de « principalement » et non « d’exclusivement », ce qui est encore plus dur à démontrer pour le contribuable.
A titre de rappel le taux d’imposition de l’IFI est le suivant :
| Valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
| Si inférieure à 800 000 € | 0 % |
| Si supérieure à 800 000 € mais inférieure à 1,3 millions d’€ | 0,5 % |
| Si supérieure à 1,3 millions d’€ mais inférieure à 2,57 millions d’€ | 0,70 % |
| Si supérieure à 2,57 millions d’€ mais inférieure à 5 millions d’€ | 1 % |
| Si supérieure à 5 millions d’€ mais inférieure à 10 millions d’€ | 1,25 % |
| Si supérieure à 10 millions d’€ | 1,5 % |
Si des non résidents ont acquitté un impôt similaire à l’étranger qu’en est-il ?
Si l’on fait une lecture stricte de l’article 980 du CGI, il est prévu que les impôts similaires à l’IFI, payés à l’étranger sont imputables sur l’IFI. Cet article précise que : « Cette imputation est limitée à l’impôt sur la fortune immobilière acquitté au titre des biens et droits immobiliers situés hors de France ou sur la valeur des parts et actions définies au 2° de l’article 965 représentative de ces mêmes biens. »
Cette mesure a pour seul objectif d’éviter la double imposition, mais cela se limite juste à l’impôt similaire acquitté à l’étranger.
Autre précision mais l’impôt imputé à l’étranger devra être calculé au pro rata des biens qui seront aussi compris dans l’assiette de l’IFI en France, c’est à dire qu’il est fort possible que des biens soient imposés à l’étranger mais qu’ils ne seront pas repris dans l’assiette de l’IFI en France, donc cette partie de l’impôt étranger acquitté ne sera pas déduit de l’assiette de l’IFI en France (puisque le bien n’étant pas imposé lui même en France).
Pour rappel l’impôt étranger à prendre en considération est celui acquitté au titre de l’année d’imposition de l’IFI en France.
