Avec la généralisation des plateformes permettant aux particuliers de mettre en location leur bien immobilier, de nombreux contribuables ont décidé de se lancer dans ce juteux business bien souvent sans se soucier des diverses conséquences que cela pourraient engendrer.
Désormais, l’administration fiscale peut demander à ces différentes plateformes de communiquer les informations vous concernant et ainsi vérifier ce que vous avez déclaré dans votre déclaration fiscale sur les revenus perçus et surtout vérifier si vous n’avez pas omis de déclarer certains revenus.
Certains contribuables ont par ailleurs l’excellente idée (SIC) de mettre en location (meublée) leur bien immobilier pourtant détenu au travers d’une société civile immobilière (SCI) soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR).
Avoir un bien immobilier détenu au travers d’une SCI soumise au régime IR et vouloir louer ce bien c’est possible, mais il faudra effectuer des locations nues, c’est à dire proposer à la location un bien non meublé.
Les revenus perçus par la SCI seront reportables sur la déclaration n°2072.
Ne sont uniquement reportables sur cette déclaration les revenus provenant : « des sociétés civiles ou les sociétés de personnes à forme commerciale, qui ont pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier et dont l’activité ou un secteur de leur activité consiste en la location non meublée. ».
Et ces revenus déclarés sur la déclaration n°2072 seront bien évidemment reportables sur la déclaration IRPP (n°2042) des associés de la SCI selon la quote-part de chacun.
Si un contribuable possède un bien immobilier au travers d’une SCI soumise au régime IR et que celui-ci décide de le mettre en location mais que cette fois-ci il le met en tant que location meublée et non en tant que location nue (donc avec des meubles) les conséquences fiscales seraient différentes.
La location meublée saisonnière est considérée comme étant une activité commerciale au sens de l’article 34 du Code Général des Impôts.
A noter que l’article 34 du CGI dispose que : Sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale.
L’article 34 du CGI faisant expressément référence aux personnes physiques, cette solution semble toutefois s’appliquer aux sociétés transparentes (sociétés de personnes soumises au régime de l’IR) ou les associés sont personnellement imposés sur la quote-part des bénéfices qu’ils reçoivent.
Donc lorsqu’une SCI soumise à l’IR effectue des locations meublées saisonnières, elle a en réalité une activité commerciale.
Et là le risque de se voir retoquer par l’administration fiscale est important puisque la doctrine administrative, publiée sur le BOFIP (BOI-IS-CHAMP-10-30-20120912) établie qu’une SCI effectuant des locations meublées saisonnières devra être soumise à l’IS (impôt sur les sociétés).
Cette position de la doctrine administrative vient confirmer une ancienne réponse ministérielle datant de 1989 dans laquelle l’ancien ministre du budget précise que les sociétés civiles dont la seule activité est la location d’un local durant la saison estivale, est passible de l’impôt sur les sociétés, puisque celle-ci exercent une activité industrielle et commerciale. En application des dispositions de l’article 206-2 du Code Général des Impôts, elles sont donc passibles de l’impôt sur les sociétés.
Cette vision est partagée par les juges, puisque le Conseil d’Etat a jugé en 2012, qu’une SCI qui était propriétaire d’un bien immobilier laissé à disposition du gérant, qui a loué ce logement sur de courtes périodes et cela durant 3 années (15 jours la première année et la seconde année, un mois durant la troisième année), devait être regardé comme étant soumise au régime de l’impôt sur les sociétés, puisque cette SCI avait une activité commerciale. Dans cette affaire c’est le caractère habituel des locations (répétés sur 3 ans) qui a été pointé du doigt malgré la courte période de location.
A noter qu’une tolérance est cependant validée par l’administration fiscale qui admet que les sociétés civiles qui se livrent accessoirement à des opérations commerciales, ne soient pas soumises à l’impôt sur les sociétés.
Pour cela il ne faut pas que le montant de ces opérations excède 10% de leur recette totale.
La prudence est donc de rigueur, si un contribuable associé d’une SCI soumise au régime IR décide d’effectuer des locations meublées il faudra qu’il consulte préalablement son conseil, puisque le passage de l’impôt sur les revenus à l’impôt sur les sociétés engendre de nombreuses conséquences fiscales, c’est assimilé à une cession d’activité, on sera imposé sur le résultat en cours de réalisation, on aura une imposition sur les plus-values latentes sur les actifs immobilisés.
Ce changement de régime fiscal est très couteux surtout lorsque celui-ci n’a pas été envisagé préalablement.
Le cabinet Floyd vous propose des solutions adaptées afin de pouvoir effectuer des locations meublées et cela tout en conservant le régime fiscal de l’impôt sur les revenus et cela même si votre bien est possédé au travers d’une entité juridique.
