Louer en meublé et être exonéré d’impôt ? C’est possible ! Mais attention cela ne concerne pas tous les contribuables !
Il faut être résident fiscal français, car oui pour pouvoir effectuer des locations meublées et être exonéré d’impôts, il faut louer une partie de sa résidence principale, les résidences secondaires sont exclues de ce dispositif.
Normalement lorsque vous recevez des revenus de locations meublées, vous devez les reporter sur votre déclaration fiscale n°2042 C PRO et vous êtes normalement imposé sur ces revenus, qui constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Toutefois, vous n’avez pas à déclarer ces revenus dans certains cas !
En effet, l’article 35 bis du Code général des Impôts dispose que :
- Les personnes qui louent ou sous-louent jusqu’au 31 décembre 2023 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire, dès lors qu’il justifie d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
- A compter du 1er janvier 2001 et jusqu’au 31 décembre 2023, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € par an.
Il y a donc 2 possibilités pour être exonéré d’impôts sur ces revenus, la première c’est qu’il faut louer une partie (une ou plusieurs pièces) de votre résidence principale à une personne qui y établira sa résidence principale ou alors il faudra qu’il s’agisse de sa résidence temporaire (cela concerne surtout les travailleurs saisonniers justifiant d’un contrat de travail pour un emploi saisonnier), la seconde condition c’est que le montant du prix de la location doit être raisonnable.
La seconde possibilité c’est de louer une partie de votre résidence principale, là encore une ou plusieurs pièces de celle-ci à une clientèle de passage (ex : chambre d’hôtes), toutefois le montant de ces locations ne devra pas excéder le montant de 760 euros par an.
Attention, ce dispositif est encore applicable jusqu’au 31 décembre 2023 ! Dès lors, si en 2024 vous louez une partie de votre résidence principale à un locataire y établissant sa résidence principale, vous ne pourrez plus bénéficier de ce régime de faveur.
Pour aller plus loin !
Le BOFIP (doctrine administrative) donne quelques précisions (BOI-BIC-CHAMP-40-20).
Concernant la notion location meublée dans la résidence principale du bailleur, cela doit concerner une ou plusieurs pièces de la résidence principale du bailleur, ce qui de facto réduit la surface habitable pour celui-ci.
Il faut en sus que ces pièces soient incluses dans l’ensemble immobilier affecté à l’usage d’habitation. Donc si votre propriété est à usage mixte (usage d’habitation pour une partie et usage professionnel pour l’autre partie), attention, c’est des pièces louées dans l’ensemble immobilier affecté à l’usage d’habitation qui peuvent bénéficier de cette exonération.
Ensuite puisqu’il est rappelé qu’il faut être en présence d’un ensemble immobilier, un local indépendant à l’habitation principale ne pourrait permettre le bénéfice de ce régime de faveur. Il faut que le tout forme un ensemble indissociable.
Il faut aussi, tel que le rappelle le BOFIP, que le locataire fasse de ce logement sa résidence principale ou qu’il s’agisse de sa résidence temporaire (pour les salariés saisonniers), afin de vous assurer que cette condition soit bien respectée, nous vous conseillons (aux locataires) de toujours notifier (par courrier recommandé) à votre service des impôts, votre changement d’adresse.
Concernant le prix de la location qui doit être raisonnable, sur ce point, il n’existe pas d’impératif précis, toutefois, nous vous conseillons de prendre connaissance des publications de l’administration fiscale qui publie chaque année un document indiquant les deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable selon les régions. Ce document est publié chaque année puisque chaque année les montants sont réévalués. Voici certaines données publiées cette année par l’administration fiscale, qui pourrait vous aider : Données publiées par l’administration fiscale.
Concernant les chambres d’hôtes, là encore le bailleur doit proposer une ou des pièces appartenant à sa résidence principale. Comme l’indique le point II de l’article 35 bis du CGI il faut que « les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale ». La durée de la location a peu d’influence (location à la nuit, à la semaine, au mois), même si ce dispositif concerne généralement plus des touristes, puisqu’ici, « le locataire » ne doit pas faire de ce logement sa résidence principale.
Concernant le montant de 760 ,00euros TTC par an, c’est la limite fixée au II de l’article 35 bis du CGI, afin de ne pas avoir à déclarer ces revenus. Cette limite de 760,00 euros s’applique au montant total perçu, qui comprend notamment le montant des loyers encaissés, les taxes acquittées, et le cas échéant (s’il y en a) les prestations de services fournies (ex : petit-déjeuner).
