Con la generalizzazione delle piattaforme che permettono agli individui di mettere in locazione la loro proprietà, di numerosi contribuenti hanno deciso di lanciarsi spesso in questo sugoso business senza preoccuparsi delle diverse conseguenze che ciò potrebbe generare.
Oramai, l’amministrazione fiscale può chiedere a queste differenti piattaforme di comunicare le notizie vi concernente e così verificare ciò che avete dichiarato nella vostra dichiarazione fiscale sui redditi percepiti e soprattutto verificare se non avete omesso di dichiarare certi redditi.
Certi contribuenti hanno peraltro l’eccellente idea, (SIC), di mettere tuttavia in locazione, ammobiliata, la loro proprietà detenuta mediante una società civile immobiliare (SCI) sottomessa al regime dell’imposta sul reddito (IR).
Avere una proprietà detenuta attraverso una SCI sottomessa al regime IR e volere affittare questo bene questo è possibile, ma bisognerà effettuare delle locazioni nude, vale a dire proporre alla locazione un bene non ammobiliato.
I redditi percepiti dal SCI saranno riporti sulla dichiarazione n°2072. Non sono unicamente riporti a nuovo su questa dichiarazione i redditi da:
società civili o le società di persone a forma commerciale che hanno per oggetto la gestione di un patrimonio immobiliare e di cui l’attività o un settore della loro attività consiste nella locazione non ammobiliata.
E questi redditi dichiarati sul dichiarazione n°2072 saranno evidentemente riporti a nuovo sul dichiarazione IRPP (n°2042) dei soci del SCI secondo la quota di ciascuno.
Se un contribuente possiede una proprietà attraverso una SCI sottomessa al regime IR e che questo decide di metterlo in locazione ma che questa volta lo mette in quanto locazione ammobiliata e non in quanto locazione nuda, dunque coi mobili, le conseguenze fiscali sarebbero differenti.
La locazione ammobiliata stagionale è considerata come essendo un’attività commerciale al senso dell’articolo 34 del Codice Generale delle Tasse.
A notare che l’articolo 34 del CGI afferma che :
Sono considerati come benefici industriali e commerciali, per l’applicazione dell’imposta su reddito, i benefici realizzati dalle persone fisiche e provenienti dell’esercizio di una professione commerciale, industriale o artigianale.
L’articolo 34 del CGI che fa espressamente riferimento alle persone fisiche, questa soluzione sembra applicarsi tuttavia alle società trasparenti (società di persone sottomesse al regime dell’IR) o i soci sono imposti personalmente sulla quota dei benefici che ricevono.
Dunque quando una SCI sottomessa all’IR effettuo delle locazioni ammobiliate stagionali, ha in realtà un’attività commerciale.
Il rischio di vedersi raddrizzare per l’amministrazione fiscale è importante poiché la dottrina amministrativa, pubblicata sul BOFIP, (BOI-IS-CHAMP-10-30 -20120912), invalsa che un SCI che effettua delle locazioni ammobiliate stagionali dovuto stato sottomessa all’IS (tassa sulle società).
Questa posizione della dottrina amministrativa viene a confermare una vecchia risposta ministeriale che data di 1989 nella quale l’ex ministro del bilancio precisa che le società civili di cui la sola attività è la locazione di un locale durante la stagione estiva, è passibile della tassa sulle società, poiché questa esercitano un’attività industriale e commerciale.
In applicazione delle disposizioni dell’articolo 206-2 del Codice Generale delle Tasse, sono passibili della tassa sulle società dunque.
Questa visione è divisa dai giudici, poiché il Consiglio di stato ha giudicato in 2012, che un SCI che era proprietario di una proprietà lasciata a disposizione del gerente che ha affittato questo alloggio su dei corti periodi e ciò durante 3 anni, 15 giorni il primo anno ed il secondo anno, un mese durante il terzo anno, doveva essere guardata come essendo sottomessa al regime della tassa sulle società, poiché questo SCI aveva un’attività commerciale. In questo affare è il carattere abituale delle locazioni, ripetuti su 3 anni che è stato puntato del dito malgrado il corto periodo di locazione
A notare che una tolleranza è convalidata tuttavia dall’amministrazione fiscale che ammette che le società civili che si dedicano accessoriamente alle operazioni commerciali, non siano sottomesse alla tassa sulle società.
Per ciò non occorre che l’importo di queste operazioni superi il 10% della loro ricetta totale.
La prudenza è di rigore dunque, se un contribuente associato di un SCI sottomessa al regime IR decide di effettuare delle locazioni ammobiliate occorrerà che consulta innanzitutto il suo consiglio, poiché il passaggio della tassa sui redditi alla tassa sulle società genera di numerose conseguenze fiscali, questo è assimilato ad una cessione di attività, si sarà imposto sul risultato durante realizzazione, si avrà un’imposizione sui plusvalori latenti sugli attivi immobilizzati.
Questo cambiamento di regime fiscale è molto caro sopratutto quando questo non è stato considerato innanzitutto.
